הסוגיה במבט כולל

מחירי הדיור בישראל הם מהגבוהים בעולם המערבי ביחס להכנסה הממוצעת. רכישת דירה בערים המבוקשות הפכה בעשור האחרון לכמעט בלתי אפשרית עבור משפחה צעירה ללא סיוע משמעותי מההורים, ובעבור רבים גם זה אינו מספיק. הפער בין מחיר דירה ממוצע במרכז הארץ לבין הכנסה ממוצעת של זוג צעיר הפך לסוגיה כלכלית, חברתית ופוליטית מהמרכזיות במדינה.

ההגדרה של "דיור בר השגה" אינה אחידה. במובן הרחב, הכוונה היא לדיור שניתן לרכוש או לשכור במחיר שאינו בולע חלק לא סביר מההכנסה החודשית של משק הבית. בעולם נהוג לקבוע סף של כ-30 אחוז מההכנסה כקו אדום, מעליו הוצאות הדיור מוגדרות כנטל בלתי בר השגה. בישראל, חלק ניכר ממשקי הבית הצעירים חוצים את הסף הזה.

הממשלה מפעילה כעשור שורה של תוכניות סבסוד שמטרתן להוזיל את מחיר הדירה לקבוצות זכאות מוגדרות. ההצלחה של התוכניות האלה במניעת המשך עליית המחירים נמצאת בוויכוח, וגם מבנה הזכאות שלהן ספג ביקורת חוזרת ונשנית.

תמונת המחירים נכון לסוף 2025

לפי נתוני הלמ"ס לרבעון האחרון של 2025, המחיר הממוצע של דירה בערים הגדולות בישראל נע בטווח רחב מאוד.

תל אביב עומדת בצמרת עם מחיר ממוצע של כ-4.16 מיליון שקל לדירה. ירושלים, רמת גן והרצליה נמצאות גם הן בצד היקר של הסקאלה. בקצה השני, באר שבע במחיר ממוצע של כ-1.28 מיליון שקל, אשקלון בכ-1.72 מיליון שקל, וחיפה בכ-1.83 מיליון שקל.

המגמות בשנת 2025 לא היו אחידות. במחוז ירושלים נרשמה עלייה שנתית של 9.6 אחוז, בצפון של 4.8 אחוז, ובדרום של 1.4 אחוז. לעומת זאת, במחוז תל אביב נרשמה ירידה של 1.9 אחוז ובמחוז המרכז ירידה של 3.1 אחוז. הירידות באזורי הביקוש הגבוה משקפות בעיקר תקופה ממושכת של עסקאות נמוכות, עם רוכשים שממתנים את הקנייה לנוכח רמת הריבית הגבוהה במשק.

הפער בין הערים יוצר מפת הזדמנויות ומגבלות. עבור משפחה שעובדת בגוש דן ולא יכולה לעבור לדרום או לצפון בגלל מקום העבודה, מחירי המרכז הם נתון נתון. כאן נכנסות לתמונה התוכניות הממשלתיות.

מסלולי הסבסוד הקיימים

תוכנית הדגל של משרד הבינוי והשיכון נקראת כיום "דירה בהנחה". זוהי המטרייה שמכסה כמה מסלולים שפעלו בעבר תחת שמות שונים. ההיסטוריה החקיקתית והשיווקית של התחום מבולגנת, ולכן רבים בציבור מבולבלים בין השמות.

המסלולים העיקריים הם מחיר למשתכן, מחיר מטרה, מחיר מופחת, ודירה להשכיר. בכל אחד מהמסלולים האלה הקבלן מקבל קרקע מרשות מקרקעי ישראל בתנאים מועדפים, ובתמורה הוא מתחייב למכור או להשכיר את הדירות לזכאים במחיר נמוך ממחיר השוק. ההנחה הטיפוסית עומדת על 20 עד 30 אחוז ממחיר השוק, אם כי בפועל היא משתנה מאוד בין פרויקטים.

הזכאות מוגדרת בעיקר על פי מצב הדיור. "חסר דירה" הוא מי שאין לו ולא הייתה לו דירה או חלק ממנה ב-3 השנים האחרונות (בחלק מהמסלולים ב-6 השנים האחרונות). "משפר דיור" הוא מי שיש לו דירה אבל הוא מתחייב למכור אותה תוך 12 חודשים מקבלת טופס 4 לדירה החדשה.

המדינה מציעה גם מענקים. במסלול מחיר למשתכן המענק הוא 40 או 60 אלף שקל, תלוי ביישוב. במסלול מחיר מופחת ומחיר מטרה המענק עומד על 40 אלף שקל. המענק ניתן דרך בנק המשכנתאות בעת חתימת הסכם הרכישה.

הקבלת דירה במסלולים האלה היא תהליך הגרלה. הזוכים מוזמנים לבחור דירה לפי הסדר שנקבע בהגרלה, ולעיתים נדרשים להחליט על דירה ספציפית בתוך זמן קצר מאוד.

הביקורת על מודל הזכאות

המודל הישראלי של דיור בר השגה ספג ביקורת לא מבוטלת ממומחים בתחום, מהאקדמיה ומגופי תכנון. הביקורת המרכזית נוגעת לכמה היבטים.

ראשית, הזכאות אינה תלויה בהכנסה. הקריטריון העיקרי הוא היעדר בעלות על דירה. המשמעות היא שזוג שמרוויח 50 אלף שקל לחודש, אבל לא צבר עדיין דירה בבעלותו, נכנס לאותה הגרלה כמו זוג שמרוויח 15 אלף. בעולם, הקריטריון הראשי לזכאות לדיור בהישג יד הוא הכנסת משק הבית. הקריטריון הישראלי, לעומת זאת, מאפשר למעמד בינוני גבוה ולמעלה מזה לזכות בדירות שעלות הסבסוד שלהן מגיעה לעשרות אלפי שקלים לדירה.

שנית, המנגנון להפחתת המחיר אינו בודק האם התוצאה היא אכן בת השגה. ההנחה היא בדרך כלל 20 אחוז ממחיר השוק, בלי לבחון האם בסופו של חישוב המחיר מתאים להכנסת הזוכה. בפרויקט בתל אביב או רמת השרון, גם דירה ב-20 אחוז הנחה תעלה הרבה מעבר ליכולת של זוג צעיר ממעמד הבינוני.

שלישית, חלק ניכר מהדירות בתוכנית הן להשכרה לתקופה מוגבלת, בדרך כלל 15 שנה. בתום התקופה הדירות יכולות להימכר בשוק החופשי. המשמעות היא שהמלאי של דיור בר השגה ארוך טווח אינו גדל בצורה משמעותית.

בנובמבר 2025 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל החלטה לצמצם את התוכנית באזורי הביקוש. מאז המסלול של דירה בהנחה משווק רק באזורים שבהם מחיר השוק לא עולה על כ-20 אלף שקל למטר רבוע. בפועל, זה אומר שהתוכנית פועלת בעיקר בפריפריה. הצעדים האלה משקפים מחלוקת פנים-ממשלתית האם להמשיך לסבסד דירות במרכז או להפנות את התקציבים לאזורי עדיפות.

גישות חלופיות

מומחים בתחום המימון מציעים לבחון מודלים מסוגים אחרים. אחד שעולה לעיתים בדיון הציבורי הוא המודל האמריקאי של ביטוח משכנתאות ממשלתי, שפועל מאז 1934 דרך תוכנית בשם פדרל האוזינג אדמיניסטריישן. במודל הזה המדינה אינה בונה דירות ואינה מסבסדת מחירים, אלא מבטחת חלק מהמשכנתא שהבנק נותן לרוכש, וכך מאפשרת לרוכשים עם הון עצמי נמוך לקבל מימון בתנאים שדומים לאלה של רוכשים עם הון עצמי גבוה.

גישה אחרת מתמקדת בהגדלת ההיצע באמצעות הסרת חסמים תכנוניים ורגולטוריים. הטענה היא שהבעיה המרכזית בישראל היא לא בצד הביקוש אלא בצד ההיצע. תוכניות שמתמקדות ברוכשים, גם אם הן מורידות את המחיר עבור הזוכים, אינן פותרות את החסר הכולל של יחידות דיור, ובהיעדר היצע מספיק הן עלולות אף לתרום לעליית המחירים.

גישה שלישית, שמקודמת על ידי גופי החברה האזרחית והאופוזיציה, מציעה הרחבה משמעותית של הדיור הציבורי. הטענה היא שהמדינה צריכה להיכנס שוב כשחקן מרכזי בהקמת מלאי דיור ארוך טווח להשכרה במחיר מבוקר, ולא להסתפק בעידוד הקבלנים הפרטיים.

מה לעקוב אחריו

בשנים הקרובות הדיון על דיור בר השגה צפוי להתמקד בכמה צירים. ההגבלה החדשה של "דירה בהנחה" לאזורי הפריפריה תיבחן מבחינת השפעתה על מחירי המרכז. תוכניות חדשות שמשלבות דיור להשכרה ארוכת טווח, כמו זו שבשדה דב הוז בצפון מערב תל אביב, ייכנסו לאכלוס ויספקו מבחן ראשון לדגם הזה בקנה מידה משמעותי. הפעילות של בנק ישראל בריבית תקבע במידה רבה את עוצמת הביקוש הפרטי לדירות.

באתר אנחנו עוקבים אחר נתוני הלמ"ס הרבעוניים על מחירי הדיור, אחר ההגרלות החדשות במסגרת "דירה בהנחה", אחר החקיקה הנוגעת לדיור, ואחר המחקרים החדשים של בנק ישראל, של גופי מחקר אקדמיים ושל מכוני המחקר הרלוונטיים.